Ипотечное страхование — что это такое? Виды, особенности, выгода

Покупка недвижимости – самая важная инвестиция в жизни большинства людей. Однако отсутствие финансов часто вынуждает использовать банковский кредит для заключения сделки. Финансовое обязательство, в среднесрочной или долгосрочной перспективе, можно оформить только при наличии дополнительных гарантий для кредитора. Ипотечное страхование – обязательная мера, которая снижает риски банковских организаций и защищает владельцев от потери залоговой недвижимости.

Что такое ипотечное страхование?

Ипотека – заемные средства под залог недвижимости, которые в большинстве случаев берутся на длительный период времени: 5,10, 15 и даже 30 лет.

Понятно, что для оформления такого кредита банк хочет получить дополнительные гарантии платежеспособности гражданина. Залог самого дома и квартиры, справки с места работы и отличная кредитная история – все это повышает шансы на одобрение ипотеки.

Но за время выплаты может произойти все что угодно. Инвалидность, затяжная болезнь, смерть, безработица, разрушение дома и т.д. В итоге погашение кредита становится невозможным. Банк теряет деньги, несмотря на отчуждение имущества, заемщик – жилье, часто единственное.

Для обеспечения беспрерывности процесса (ежемесячных взносов) и сокращения рисков непогашения необходимо ипотечное страхование. Обязательный полис направлен на защиту, как заемщика, так и банка. В случае наступления страхового случая, покрывается сразу 4 вида рисков:

• Серьезное заболевание (инсульт, инфаркт, рак и т. д.) — допускается единовременная выплата оставшейся суммы задолженности при подтвержденном диагнозе.
• Инвалидность – ипотека покрывается полностью или частично, в зависимости от тяжести случая.
• Смерть – страховая компания оплачивает остаток кредита, тем самым снимая финансовое бремя с семьи умершего заемщика.
• Потеря залогового имущества в случае стихийных бедствий, нарушений технологий строительства или других внешних причин.

Таким образом, банк получает гарантию, что кредит будет выплачен в полном объеме, независимо от состояния здоровья заемщика и повреждений недвижимости, в результате которых она обесценится. Заемщик, со своей стороны, может не тревожиться по поводу будущего.

Потеря трудоспособности или летальный исход не станут помехой для выполнения финансовых обязательств. Ипотечное страхование сделало доступным покупку собственного жилья для большинства трудоспособного населения, благодаря равномерному распределению рисков между кредитором, заемщиком и страховой компанией.

Для чего нужна страховка?

Инициатором ипотечного страхования выступает банк, как и выгодополучателем, хотя и платит за это заёмщик. Если вдруг гражданин, желающий взять кредит, не захочет влезать в очередную кабалу, солидное финансовое учреждение просто может отказать в ипотеке или увеличить процентную ставку на 5-10 пунктов. Взвесив все за и против, будущий владелец желанной квартиры соглашается с условиями и подписывает страховой полис, который должен защитить банк от потери денег в случае разных неприятностей с заемщиком. На первый взгляд все выглядит именно так – ведь выгоду получает банк.

Но если посмотреть с другой стороны, то иногда случаются пожары, потопы, строители не придерживаются нормативов, да и человеку свойственно болеть и умирать. Что в таком случае происходит с незастрахованным заемщиком и его родными? Правильно, он остается без жилья, с многолетним долгом (его никто не простит) или семья будет выплачивать кредит с мизерной пенсии по потере кормильца (голодать). Но полис делает форс-мажорные обстоятельства страховыми случаями, по которым происходит возмещение ущерба в соразмерном объеме.

Что именно надо страховать определяет банк, в котором одобрена ипотека. Это могут быть:

• Право собственности или юридическая чистота объекта недвижимости (в случае заключения сделки, вызывающей сомнения).
• Ущерб, причиненный имуществу непреднамеренно самим заемщиком и умышленно третьими лицами.
• Гражданская ответственность перед кредитором от действий третьих лиц (работодатель, соседи, вандалы и т.д.).
• Риск утраты жилой недвижимости в результате природных и техногенных бедствий.
• Трудоспособность, здоровье и жизнь заемщика.

Как показывает практика, банки чаще всего требуют застраховать жизнь, здоровье заемщика и сам объект недвижимости. Все остальные пункты остаются на усмотрение гражданина.

Особенности

Ипотечное страхование имеет свои уникальные черты, которые отражают саму суть жилищного кредитования.

Из множества экономических определений и характеристик, можно выделить четыре особенности:

1. Действие страховки распространяется на весь период ипотеки, от нескольких месяцев до 25-30 лет. Некоторые страховые компании предлагают сразу оплатить полис. А это 0,5-1,5% от суммы кредита или стоимости недвижимости. Другие предусматривают рассрочку или 12-месячный договор, с дальнейшей пролонгацией. Отказаться можно, только в этом случае банк на 98% потребует полное погашение кредита в срок от 2 до 7 дней.
2. Стоимость полиса зависит от множества факторов, начиная от возраста клиента и заканчивая его историей болезни. Многие компании рекомендуют (добровольно-принудительно) пройти полное медицинское обследование. Также не стоит удивляться, если понадобится представить характеристики со всех официальных мест работы и заключение психиатра, о социальной пригодности. Для компании это дополнительная гарантия того, что если заемщик потеряет работу, то быстро сможет найти другую, следовательно – риск компенсации ущерба банку снижается.
3. Независимо от ставок по ипотеке, условия страхования могут меняться ежемесячно. Это связано с макроэкономическими показателями – цены на недвижимость (вторичную, новостройки), средняя заработная плата по региону, общие доходы населения по стране и т.д. Поэтому для подписания договора надо выбирать периоды подъема. Это, как правило, конец весны и середина осени.
4. Выгодополучателем становится финансовая организация, одобрившая ипотеку. В отличие от традиционного страхования, предметом ипотечного страхования становится защита банка от невозврата кредита. При любых страховых случаях, деньги будут направляться на погашение займа, а не на решение личных проблем заемщика.

Все особенности ипотечного страхования определяют, как конечную стоимость квартиры для отдельного заёмщика, так и на глобальное формирование цен на недвижимость и кредитных ставок.

Виды страховок

Ипотечное страхование классифицируется по трем признакам – объекты недвижимости, жизнь и здоровье заемщика, право собственности (титул).

Страхование недвижимости

Договор страхования содержит перечень возможных природных и технических катаклизм, в результате которых стоимость объекта недвижимости станет существенно ниже первоначальной или полностью обесценится. Наводнение, землетрясение, оползни, пожар – обязательные факторы. В зависимости от региона проживания и особенностей климата, могут быть добавлены ураганы, смерчи, техногенные аварии и т.д.

Страховка распространяется только на важные конструкционные части – фундамент, стены, крыша, плиты перекрытия. Полис не распространяется на элементы декора и составляющие косметического ремонта. Стоит учесть, что в большинстве случаев, страховая компания не берет на себя обязанность компенсировать полную стоимость недвижимости, а только сумму кредита.

Например, квартира стоит 3 млн. рублей. Первоначальный взнос (собственные средства) – 500 тыс. руб.  Ипотека – 2,5 млн. руб. Стандартная страховка оформляется только на тело кредита – 2,5 млн. руб. При наступлении страхового случая, компания возместит ущерб только по заемным средствам. Если произошла полная утрата недвижимости, заемщик теряет свои 500 тысяч, но освобождается от долга перед банком. Возможно оформление страховки и на всю стоимость объекта, но цена полиса тогда становится неоправданно высокой, с учетом того, что вероятность разрушения жилья достаточно низкая. 

Страхование трудоспособности и жизни заемщика

Как правило, ипотека берется на длительный срок — до 30 лет.

В силу непредсказуемости жизни в целом, с заемщиком за это время могут происходить различные события. Как положительные – существенное повышение благосостояния и выплата кредита за несколько месяцев. Так и отрицательные – болезнь, временная или постоянная потеря трудоспособности, летальный исход. Страховка предусматривает эти риски и в случае наступления трагических событий, СК выплачивает банку оставшуюся сумму задолженности.

Как результат, заемщик спокойно живет и расплачивается по долговым обязательствам, не опасаясь, что сложный перелом ноги станет причиной потери недвижимости. Банк, в свою очередь, получает дополнительную гарантию погашения ипотеки.

Страхование титула

Защита права собственности в настоящее время очень актуальна. Особенно это касается недвижимости на вторичном рынке. В результате недобросовестной сделки (от которой не застрахованы самые надежные агентства и банки), заемщик лишается права собственности на законных основаниях.

Например, бывшие владельцы квартиры оспаривают в суде продажу (прямые наследники заключили сделку без ведома главного квартиросъемщика) и возвращают имущество. Покупатель соответственно лишается статуса владельца, а банк залоговой квартиры.

Если заемщик не был застрахован, он теряет не только жилье, но и деньги – долговые обязательства надо погасить в полном объеме, независимо от решения суда. Полис становится гарантией, что материальный ущерб будет компенсирован. Как вывод – страхование титула обеспечивает юридическую чистоту сделки и предупреждает посягательства третьих лиц на недвижимость. По факту – это дополнительная, углубленная проверка квартиры, оформленная в виде страховки.   

Ипотечное страхование гражданской ответственности не относится к основным видам, но о нем стоит упомянуть хотя бы потому, что оно защищает заемщика от действий третьих лиц. Например, увольнение (сокращение) уже не будет трагедией, если в полисе прописан этот риск. На время безработицы страховая компания выплатит банку обязательные взносы.

Просрочка из-за судебной тяжбы с соседями тоже не станет поводом для банка отобрать имущество. Стоит уточнить в СК, какие риски покрывает гражданская ответственность и выбрать самые оптимальные, исходя из образа жизни, окружения и личной экономической обстановки.     

Можно ли обойтись без страховки?

Ипотечное страхование регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке», редакции 23 июня 2014 года. Согласно ему, заемщик обязан застраховать залоговое имущество на сумму равную долговым обязательствам перед банковским учреждением. В случае если имущество упадет в цене, вследствие разрушения, СК обязана возместить убыток банку и погасить ипотеку в полном объеме. Иными словами, обязателен только один вид ипотечного страхования – объектов недвижимости.

Жизнь, здоровье, гражданская ответственность и титул определяются Законом, как добровольные риски. Но подавляющее большинство банков настаивают на приобретение полной страховки. Что автоматически делает покупку полиса добровольно-принудительным мероприятием. Конечно, финансовые учреждения несколько злоупотребляют трактовкой Закона, что является прямым нарушением прав и свобод человека. Но никто не помешает менеджерам банка отказать в ипотеке по другим причинам или даже без объяснения, если потенциальный заемщик категорически отказывается страховать личные риски.

Поэтому, ипотечное страхование – это обязательно. Можно только сократить взносы, выбрав самые привлекательные условия программы или объединив несколько рисков в один полис. Практически все ведущие банки предлагают оформление страхового полиса одновременно с ипотекой. Что очень удобно для заемщика – экономия времени очевидна. Главное, чтобы условия получения кредита и страховки были одинаково привлекательны.

Заемщик может выбрать страховую компанию самостоятельно, как и менять её ежегодно (зависит от срока действия полиса). По данным независимых аналитических агентств, лидерами в этой области считаются:

• ВТБ Страхование – компания федерального значения, работает с 2000 года, имеет самый высокий уровень надежности, согласно данным международных рейтинговых агентств, например Standard&Poor’s.
• Росгосстрах – основана в 1992 году. Занимает первое место сразу по трем показателям – активам, выплате страховых премий и количеству застрахованных лиц (физических и юридических).
• РЕСО-Гарантия – обслуживает 10 млн. клиентов, во всех регионах РФ. Работает с 1991 года, ипотечное страхование является приоритетной услугой в последние 5 лет.  
• АльфаСтрахование – создана в 1992 году. Обслуживает порядка 22 млн. частных и юридических лиц. Несмотря на безупречную репутацию, существующие клиенты рекомендуют тщательно изучать все пункты договора, во избежание навязывания дополнительных услуг.
• Ренессанс Страхование – деятельность ведется с 1998 года. Отличается самыми выгодными условиями ипотечного страхования, но вместе с тем, процент выплат оставляет желать лучшего.

Компании предлагают самые выгодные условия (в частности, взнос не превышает 1% от суммы кредита), а также большим процентом выплат по страховым случаям. Но каждый заемщик должен сам решать, где ему выгодно будет оформить полис – непосредственно в банке или в сторонней организации.

Вывод

Ипотека имеет свойство совмещать в себе два противоположных понятия – тяжелое финансовое бремя и осуществление мечты о собственном жилье. Перед получением долгожданного одобрения потенциальный заемщик должен выполнить множество условий, включая оформление ипотечного полиса. Минимизировать расходы возможно только при грамотном выборе банка и страховой компании. Если самостоятельно трудно разобраться в законодательных тонкостях, то привлечение юриста станет оправданным решением – ведь с долговыми обязательствами предстоит жить много лет. Оптимальный баланс между защитой от возможных рисков и ежемесячными платежами позволит не только спокойно смотреть в будущее, но и быстро избавиться от ипотеки.